二胎房貸成數高手續快

二胎房貸是什麼？就是第二順位的房子抵押貸款，俗稱房貸二胎。本文將詳細說明二胎房貸利率、條件、額度、適合使用的對象，並對提供房屋二胎的管道幫您做全方位的比較，一步步教您如何申請。目前除了銀行與融資公司之外，還有一個二胎房貸的全新管道，幫您直接找貸款也可稱為民間二胎。因為平台不在借貸雙方之間抽取利差，大大降低交易成本，所以即使和銀行比較，利率也相當有競爭力。

P2P鄉民貸款的特色是：

快速 – 最快當天就有審核結果
審核有彈性 – 信貸或二胎貸款都比銀行寬鬆，甚至直接核信貸，免設定
不影響聯徵分數–P2P二胎房貸不會報送聯徵中心，不影響信用

二胎房貸是什麼？就是房屋增貸嗎

 

二胎房貸是指房子已經有銀行貸款了，然後再一次把房子拿去設定抵押以融通資金。舉例來說，房屋市價1000萬，銀行可承作的貸款成數通常是七成，第一順位銀行設定抵押權之後最多就是借700萬給你。二胎房貸則是透過第二順位的抵押設定，讓你把300萬的剩餘價值再次的融通出來靈活運用。

什麼是設定抵押？

所謂設定抵押，就是借款人向債權人以不動產做為擔保，表明若未來無法還款時可以拍賣不動產以取回借出的款項。在提供債權人保障之後，就很容易取得融通資金了。

但要注意的是，設定抵押必須要到地政機關去登記才有效力。

房屋貸款的抵押權有順序之分，抵押權的登記順序就是賠償的順序，二胎房貸就是第二順位的房屋抵押貸款。如果遇到借款人還不出錢，房屋拍賣得到的錢要先還給第一順位抵押權人，剩餘的款項才能賠給第二順位抵押權人，所以二胎房貸的風險遠高於一胎，利率自然也會比一順位高。

房屋抵押貸款有四種類型，一定要分清楚其中的差異，畢竟利率差距不小。 包括：
1.一胎房貸
2.房屋增貸
3.房屋轉增貸
4.二胎房貸

什麼是一胎房貸？
就是一般買房子時最先跟銀行申請的貸款，首購有一生一次的優惠，所以這種貸款利率非常低。

什麼是房屋增貸？
房屋增貸意思是原本的房屋有向銀行申請抵押貸款，償還一段時間之後又有資金需求，因此用同一間房屋向銀行申請增加貸款。銀行對於房屋抵押貸款有成數限制，但只要在規定的成數之內，即使是第二次申請房屋抵押貸款，也不叫二胎貸款，一般稱為增貸，增貸還是屬於一胎的房貸，利率還是可維持在低檔。

舉例來說，貸款成數七成代表1000萬的房子銀行最多提供700萬的貸款，如果還了幾年，餘額減少到500萬，就可以跟銀行申請再增貸200萬。

什麼是房屋轉增貸？
價值1000萬的房子貸款700萬，還了剩下500萬，找另外一家銀行重新貸出700萬，這就叫做房屋轉增貸。

什麼是二胎房貸？
二胎房貸就是房屋在已經有貸款的情況下再一次設定抵押，即第二順位抵押權，以獲得貸款資金。其實銀行把二胎房貸歸類為「信用貸款」，但政府有規定無擔保的信用貸款額度不能超過薪水的22倍，銀行遇到條件不足以核准信用貸款者，若發現他有房屋，就可設定二胎抵押，所以有些銀行命名為「加強擔保信貸」，意思是「有擔保的信用貸款」。

實際上，信用貸款的管道除了銀行之外，還有利率和銀行差不多，但是審核條件比銀行寬鬆的民間二胎。很多被銀行拒絕的信貸案件，在P2P網路借貸都還有機會可以核貸過件，不一定要那麼麻煩跟銀行申請房貸二胎。

 

什麼是正確的貸款順序？

 

正確的貸款順序非常重要，搞錯順序可能會付出更多利息。一般在有不動產的情況下，又有資金需求時，考量便利性與貸款利息，正確順序是：
1.小額貸款
2.房屋增貸(或轉增貸)
3.信用貸款 (銀行、P2P鄉民貸款)
4.二胎房貸

小額貸款 –在有房貸的情況下，如果還有資金需求，通常申請小額貸款就可以了，不需要去地政機關設定登記，畢竟流程麻煩還需要一筆不小的規費

房屋增貸(或轉增貸) –當累積2-3筆小額貸款，金額越來越大時，就可透過房屋增貸或轉增貸，大幅降低利率，拉長期數，這樣月付金就會減少，有效減低繳款壓力。

信用貸款 (銀行、P2P鄉民貸款) –如果房屋增貸之後還有貸款需求，則應該申請信用貸款，銀行的信用貸款限制比較多，P2P鄉民貸款就相對寬鬆，如果銀行信貸沒過件，不需要馬上去申請二胎房貸，因為P2P鄉民貸款還是有過件的機會。

二胎房貸 –如果無法申請到信用貸款就可嘗試申請二胎房貸，直接提供房屋權狀相關資訊給他們，就可很快速的估價以確定核貸金額。

二胎房貸的優缺點

 

優點：比起信用貸款更容易過件，職業、財力、信用要求沒那麼高，額度也大不少，可整合負債，還款期比較長，所以月付金較少，還款壓力比較低。
缺點：需要到地政機關將房屋做抵押設定，需要支付規費，利率比較高，通常沒有繳款寬限期，還款彈性低。因為風險值較高，許多銀行沒有承做二胎房貸。

優點	缺點
較容易過件	需要設定較麻煩
額度較大	利率較高
還款期較長	月付金較低 沒有寬限期
P2P鄉民貸款有承做	銀行承作意願低

二胎房貸風險在哪？

 

月利率vs.年利率 差很大
一般銀行、P2P鄉民貸款、大型融資公司都是用年利率，利率區間也都在合理範圍內。民間通常是用幾分利來陳述，幾分利是指「每個月」利息要幾個百分點，5分利是指每個月要5%利息的意思，一年就60%，所以簽約之前務必要確認貸款的利率是月利率來是年利率。

當心利率與本息攤還方式
民間計息就是每個月幾分利，然後到期還本，或者根本沒有期限，希望你一直繳利息給他。這種方式在過程中都還不到本金，可能借了100萬還了整整5年，還是欠他100萬，負擔會非常重。 一般銀行、P2P鄉民貸款、大型融資公司都是用本息平均攤還法，每個月都會還到本金，相對就會輕鬆不少。

當心代辦費用太高
坊間代辦品質參差不齊，如果遇到不肖代辦，事前就收取高昂的代辦費，最終貸款沒核貸，他也不退款。其實二胎房貸自己申請就可以了，可直接在網頁上填寫貸款申請書，並不須要請人代辦。

當心遇到貸款詐騙
有民眾因為缺錢孔急，在網路上亂加自稱「貸款專員」的LINE，接著就被要求提供存摺與提款卡，然後就被詐騙集團拿來騙人，不僅自己帳戶變成警示帳戶，還因此吃上官司。

二胎房貸的適用對象？

 

1.信用貸款額度不足者
2.信用貸款已經超過DBR負債比22倍者
3.信用條件不足者
4.房屋已無法再增貸者
5.薪資收入不明確者
6.企業主

信用貸款額度不足者 –
向銀行以及P2P鄉民貸款申請信用貸款都無法過件者。或是想貸100萬，只 核准30萬，貸款額度不夠用的

信用貸款已經超過DBR負債比22倍者 –
政府規定銀行對於無擔保信用貸款不得超過薪資的22倍，所以有些人向銀行申請信貸會被婉拒，此時還不用急著申請二胎房貸，P2P網路借貸並不受22倍限制，可改向鄉民貸申請，如果還是沒有過件，他們才會幫您改成二胎房貸辦理。

信用條件不足者 –
信用分數不足、信用卡遲繳記錄、信用小白等銀行拒絕貸款者。

房屋已無法再增貸者 –
銀行房屋貸款有成數的限制，超過就不會核貸，如果還有資金需求就可申請 二胎房貸。

薪資收入不明確者 –
通常銀行貸款需要有正職工作，要有存摺的薪資轉帳，若沒有穩定的薪水或 是領現金的工作，例如自營商、自由工作者、網拍、外送員、攤販等，通常 銀行信貸不容易通過，此時可利用房屋二胎取得融資。

企業主 –
企業主尤其小微企業因為營收不穩定，要取得貸款有相當的難度，若能提供 房屋二胎設定，就容易取得靈活的週轉資金。

二胎房貸的管道

 

二胎房貸的管道主要可分為5種，包括：
1.銀行
2.融資公司
3.民間代書
4.高利貸

主要特色說明如下：
1.銀行 
屬於傳統房屋二胎的管道，審核標準嚴，相較於其他管道最不容易過件，甚至不少銀行根本沒有這項產品。銀行二胎的借款資料會報送聯徵中心，所以負債比會上升，對信用分數會有影響。

2. 融資公司

除了利率競爭力之外，它可承作的範圍比銀行更大，有些銀行評估後不承作的案件，聯合金融還是有可能提供貸款資金，因此不管是信用貸款或二胎房貸都會更加寬鬆。二胎房貸不是每件都要去地政機關作設定，如果可用信用貸款承作，就免去設定二胎的麻煩。

3代書 
屬民間金主體系，貸款利率12%-36%，還款方式通常不採本息均攤方式，每個月只還約定的利息，到期還本，或是連期限都沒有訂，借100萬還了10年，還是欠他100萬。

4.高利貸
貸款利率36%起跳，甚至好幾百%都有可能，借了很難全身而退。