土地二胎借款是什麼？
當土地已經申請過貸款，再以該土地的殘值向銀行或其他民間貸款機構申辦二次貸款，使土地抵押債權設定出現第二順位債權人，就稱為土地二胎。「胎權」簡單來說，就是指貸款抵押的債權順位，所以一般耳熟能詳的土地二胎、土地三胎貸款，就是指第二債權順位和第三債權順位。
而債權順位的意義，就是指當土地被法拍時，付完規費稅金後剩下的餘額，將會按照債權順位依序償還借款。舉例來說，房屋法拍價為800萬元，當初先借了700萬元，還有600萬元未清償，又以二胎的方式借了100萬元；若法拍價扣完規費稅金為740萬，則會先償還600萬元的借款，剩下的140萬元再還100萬元的二胎借款。
土地二胎借款有哪些種類？4種土地類型介紹
土地二胎種類可大致分為農地二胎、建地二胎、工業用地惡胎和持分土地，以下根據4種土地二胎種類進行說明：
| 土地種類 | 說明 | 注意事項 |
| 農地 | 非都市土地、都市土地農業區或保護區範圍內的農地 | 僅少數銀行可申辦農地二胎借款，且政府為推廣農業，農地貸款利率較高 |
| 建地 | 建築用地，可合法建設多種機構，如住宅、商辦大樓和店舖等 | 非一次性撥款，須由委託建造的營造商開立證明，銀行才會根據建造進度撥款 |
| 工業用地 | 根據都市計畫法分為不同用途，如工廠、倉庫、宿舍和風景區等 | 申貸時須檢附相關興建、開發計畫和證明，並提出公司財務報表，若原定期間未動工，銀行有權收回貸款 |
| 持分土地 | 土地產權平均分配給2位以上持有人 | 須取得全部持有人的同意，才可向銀行申請土地二胎借款 |
土地二胎借貸利率是多少？
若土地法拍後的殘餘價值僅能清償第一債權順位人的債務，第二債權順位人就必須承擔呆帳風險，為了保障自身權益，土地二胎的利率就會比一胎高，通常以月息來計算，通常落在1％～3％。
如何申辦土地二胎借款？了解4個影響核貸率的因素
只要有土地就能夠申請土地二胎借款嗎？下方列出4個影響土地二胎借款成功率的因素，協助評估是否可以申辦土地二胎。
一胎貸款成數多寡
土地二胎貸款會參考一胎貸款的成數，來評估二胎貸款額度，若一胎貸款時可貸成數較高，則不容易有二胎借款的機會，就算能夠申辦二胎借款，可貸金額也較低。
申貸人信用狀況
銀行在受理二胎借款時會參考申貸人的信用狀況，了解是否有遲繳、未繳貸款或信用卡費等不良紀錄，以及有無其他國家欠稅的情況，作為評估還款風險的依據，進而影響貸款成功率。
土地增值稅
指土地所有權轉移時，以土地漲幅倍數累計稅率採計的租稅費用，這些費用包含改良土地、工程受益和土地重劃等等，銀行或民間貸款機構會以此作為土地二胎可貸金額的參考。
土地是否有被查封、法拍
因為土地二胎對借貸方來說風險較高，若做為抵押品的土地有被查封、法拍的疑慮，銀行將拒絕承作土地二胎。
一次了解準備資料和申辦流程
銀行對於土地二胎的申請相當嚴格，除非是本行已辦理過土地貸款，並償還一段時間的客戶，否則原則上皆不會受理。若想要申請土地二胎借款，但因信用瑕疵較難申貸者，可考慮向專業的民間貸款廠商辦理，不但申貸門檻及條件較低，也可以幫助申貸人規劃最適合的貸款方案，協助你度過一時的難關。下方將說明土地二胎須準備哪些申請資料和流程：
土地二胎準備資料
申請土地二胎借款時，需要準備以下申請資料，協助借貸方查核身分和評估還款風險，但須特別注意的是，個人隱私資料切勿輕易交給對方，避免個人身分遭到冒用。
- 雙證件影本（身分證和健保卡、駕照擇一）
- 財力證明（近期薪轉明細、扣繳憑單或其他收入文件）
- 戶籍謄本
- 土地貸款餘額證明
- 第一順位貸款文件
- 近期繳交貸款證明
- 土地所有權狀影本
- 個人存摺封面影本
土地二胎借款申辦流程
準備好申請資料後，就可以進行土地二胎申辦流程了，具體流程可大致分為5個步驟，分別是審核資格、評估增貸可能性、簽約對保、抵押權設定和撥款，下方將一一說明：
土地二胎借款申辦步驟1：審核資格
向民間貸款機構諮詢，由專人了解申貸人信用和借款狀況，提出適合的貸款方案，並檢附相關申請文件。
土地二胎借款申辦步驟2：評估增貸可能性
提出土地二胎申請後，由銀行或民間貸款機構根據資料，查核申貸人身分，評估土地殘值、申貸人的還款能力和還款風險，核定可貸金額和貸款利率，可貸額度最高300萬，貸款利率約為年息3％～16％。
土地二胎借款申辦步驟3：簽約對保
銀行或民間貸款機構會和申貸人當面核對貸款條件，若雙方都沒有問題，則會進行簽約並設定抵押權。
土地二胎借款申辦步驟4：抵押權設定
將土地權利人更改為借貸方名稱，使債權獲得不動產物權的保障，降低申貸人無法還款而造成的呆帳風險。抵押權設定需準備以下申請文件至地政事務所辦理：
- 身分證明文件
- 個人印鑑章或證明
- 土地登記申請書
- 抵押權設定契約書正本、副本
- 申請人（代理人）身分證正本、印章
土地二胎申辦步驟5：撥款
完成以上程序後，銀行或民間貸款機構才會撥款。撥款時間大約需要1～2個星期，民間貸款機構撥款時間較快，但實際撥款時間還是要親自向專員詢問，每家機構的申辦流程和所需文件還是會有些許差異。
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